3.3 소비와 수요의 영역 : 주거의 상품화
3.3.2 주거소비방식 : 선분양제도와 모델하우스
아파트를 통해 주거가 거주공간에서 ‘상품’으로의 전환이 이루어지면서, 주거소비방 식도 변화하게 된다. 건설촉진을 위해 민간 대기업 위주의 공급정책이 이루어지고, 주 택공급규칙과 분양가격규제정책을 실시한 것도 이러한 상품으로서의 아파트 붐을 일으 키는 원인이 되었다.
특히 분양가격 규제는 시장원리를 무시한 것으로 아파트에 당첨이 되기만 하면 엄청난 프리미엄을 챙길 수 있었기 때문에 폭발적 수요를 유발하였고,209 중산층의 주택수요
208 한국사회에서 중산층의 성장과 이들의 주거욕구에 부합하는 아파트의 확산은 현상적으로 일 치하고 있을 뿐 아니라 상호작용을 통해 서로 영향을 미친다. 즉 중산층의 규모가 성장하면서, 중 산층의 증대하는 주거 수요는 아파트에 집중하였다.
209 이는 주택 분배상에서도 불합리한 결과를 초래하게 된다.
를 아파트로 향하게 만드는 계기가 되었다. 분양가 규제정책으로 신규주택과 기존주택 간에는 이원적 가격구조가 형성되었으며, 이로 인해 아파트에 당첨되면 그 자리에서 엄청난 이익을 챙길 수 있었기 때문에 신규아파트의 자산증식 효과는 대단한 것이었 다. 이로 인해 대부분의 사람들이 청약예금에 가입하고 신규분양의 대기자가 되었다.
또한 다른 주택유형과 비교해서도 아파트의 가격상승률이 높았기 때문에 다소 무리하 여 대출을 받더라도 아파트의 높은 가격상승 폭은 대출이자를 감당하고도 남을 만큼 이를 만회해 주었다. 즉 아파트는 축재의 수단이나 원천이라는 동태적 의미와 결부되 어 막강한 영향력을 행사하였는데, 주거의 상품화는 주택 매매에 투자개념을 도입하게 하였고 결국 투기열풍으로도 이어진다.210
아파트가 중산층의 주거로서 확산되어 온 것은 아파트가 중산층의 요구에 적합한 주택 유형이기 때문이라고 흔히 설명되지만, 이러한 측면에서 보면 수요와 공급의 논리에 의해 아파트가 합리적으로 확산되어 온 것이 아니라 가수요에 의해 그리고 공급자의 논리에 의해 조작되어 왔음을 알 수 있다.
또한 분양가격 규제와 더불어 아파트의 상품화에는 선분양제도라는 국내의 독특한 판 매방식이 자리한다. 1970년 와우아파트 붕괴사건으로 1969년부터 1971년까지 3년간 총 9만호의 시민아파트 건설계획을 추진하던 서울시의 계획은 중도에 포기된다. 정부 의 재정지원이 부족한 상황에서 중소득층을 대상으로 한 사업에 주력했던 대한주택공 사도 1970년대에 들어서며 입주자가 부담하는 선수자금에 의해 주택을 건설하기 위하 여 모델하우스에 의한 분양제도를 시행한다.211
1971년 동부이촌동에서 정부에 의한 중산층 거주용 대단위 아파트 단지가 본격적으로 건설되면서, ‘아파트 사전분양제도’는 처음 도입되었고, ‘모델하우스’라는 것도 첫 선을 보이게 된다.212 입주자 선수자금으로 주택을 건설한다는 취지의 선분양제도 는 우리나라의 정치경제환경이 빚어낸 매우 특이한 주택공급방식으로, 판매와 소비의 측면에서 국내의 독특한 주거문화 속성을 드러내는 계기가 된다. 즉 선분양제도는 분 양대금의 80% 이상을 아파트 입주 전에 미리 내야 했는데, 따라서 자금 여유가 있는
210 우리나라의 주택공급구조는 1960년대 공업화의 추진과 더불어 확립된다. 정부의 가용자원 은 공업개발에 집중되고, 주택과 같은 소비부문은 민간저축에 의존하게 되었다. 정부통제하의 저 금리제도 금융시장과 고금리 사채시장의 이중 금융구조 속에서 민간저축은 사채시장과 부동산시장 으로 유통되게 되고 주택건설은 이 투기성 부동자금에 의존함을 뜻했다.
211 공동주택연구회, 한국공동주택계획의 역사, 세진사, 1999.10, p.41.
212 전상인, 아파트에 미치다 : 현대한국의 주거사회학, 이숲, 2009, pp.44-45.
계층만이 아파트를 분양받을 수 있는 제도였으며, 따라서 중산층을 위한 주거공간으로 자리 잡는 데 기여한 바 있다.
이러한 선분양제도가 가능하였던 것은 분양가규제로 인해 주택시장에서 항상적 초과수 요가 존재하였기 때문이다. 분양가가 규제되는 시장에서 주택당첨은 곧바로 프리미엄 을 얻을 수 있었기 때문에 공급보다 수요가 많은 상시적인 초과수요상태가 선분양제도 라는 기형적 제도를 정착시켰다. 또한 기업 입장에서는 분양대금을 소비자에게 미리 받아 아파트 사업을 시행할 수 있는 이점이 있었다.213
“지금 우리의 도시는 온통 건설현장이 되어 늘 부산하다. 아파트라는 신상 품이 나오면 사람들은 청약을 위해 치열한 경쟁을 해야 한다. 청약 사무실 앞 도로에서 며칠을 밤새며 줄을 서는 기괴한 일이 도심 곳곳에서 벌어지고 있다. 언론은 이러한 사실을 경사로운 일인 듯 보도한다. 청약을 한 이후 수 배의 이익을 남겨 되팔려는 투기행위가 시작되었음에도 불구하고 그들의 부 지런함을 격려하듯 보도한다. 정상적인 국가라면 결코 용납할 수 없는 일이 도시 한복판에서 버젓이 벌어지고 있는 것이다. 주택부족 해결, 노후지역 재 개발이라는 구실로 새 상품을 자꾸 만들어야 건설회사, 은행, 부동산개발 회 사들에게 이익이 발생하고, 고용창출이 되어 건설경제가 활성화된다고 생각하 는 정신 이상의 사회가 되어버렸다. 고급 주택, 고급 아파트에 대한 사람들의 인식은 더 나은 삶을 위한 주택이 아니라 몇 년 안에 가격이 상승할 수 있는 조건의 투기상품으로 왜곡되어 버렸다.”214
이러한 선분양제도와 관련하여 아파트 모델하우스는 우리나라만의 특징적인 건축문화 현상으로, 아직 지어지지 않은 아파트의 단위세대를 분양의 과정을 통해 일반적인 소 비재처럼 잠재적 수요자에게 전시하고 판매하는 데에 그 목적이 있는 건축유형이다.
즉, 분양 후 몇 년이 지나서야 실제 입주 및 사용이 가능한 상품으로서의 주거를 판매 하는 과정에서, 도면을 이해할 수 없는 일반인들에게 자신이 사게 될 물건을 미리 보 여주는 일종의 "건축·공간적 시뮬레이션"215 이다.
그리고 이러한 모델하우스는 태생적으로 최종적 소비재인 아파트와의 관계가 상호의존 213 장성수, 1960-1970년대 한국 아파트의 변천에 관한 연구, 서울대학교 박사학위논문, 1994, p.180.
214 테오도르 폴 김, 사고와 진리에서 태어나는 도시, 시대의 창, 2010, p.303.
215 이경훈, 아파트 모델하우스 외관에 나타난 환유 구조에 관한 연구 - 라캉의 욕망이론을 중 심으로, 대한건축학회논문집, 20권 3호 (통권185호), 2004.3, p.112.
적일 수밖에 없으나, 그 기능적 특성상 아파트의 단위세대 공간을 재현하되 그것이 놓 여진 맥락은 상실하였으며 판매를 위해 최대한 그럴 듯하게 포장된 모습을 전시하는 특징적 내부를 가지게 된다.
“선분양이란 집이 지어질 벌판에 합판을 두른 가건물을 지어놓고 그 내부를 여러 조각으로 나눈 뒤 한참 뒤에 지어질 집의 공간 나눔새와 함께 누구나 들여놓았으면 싶은 가짜 살림을 전시하는 공간이다. 따라서 그곳을 구경하는 사람들은 실제의 생활공간을 경험할 수 없으며, 창밖으로 보이는 풍경이나 일상의 장소를 전혀 경험할 수 없다. 즉 실제가 아닌 상황에서 주택의 실수 요자들은 자신이 살아가야 할 환경에 대한 선택을 강요당할 수밖에 없었으 며, 여러 곳을 돌며 모델하우스에 들어찬 고급 설비와 번쩍이는 마감재만을 반복적으로 학습할 뿐이다.”216
모델하우스는 실제 대지 내에 지어진다 하더라도 그 경관이 현실적 일상을 전혀 의미 하거나 반영해주지 못하고 있으므로, 미래의 거주자들은 모델하우스에서 조감도나 투 시도 같은 이미지와 단지전체의 축소 모형 그리고 단위세대를 실제 스케일로 재현해 놓은 전시 공간 등을 통해 미루어 짐작할 뿐이다. 그러나 단위세대도 여러 타입들 중 에 일반적으로 가장 대표적인 타입만 전시될 뿐이므로, 일부 거주자들은 자신이 거주 하지 않을 다른 세대의 타입을 통한 제한된 공간 이미지 밖에는 얻을 수 없다. 또한 모델하우스 안에서 실제 스케일로 경험할 수 있는 공간마저도 모든 공유공간은 배제된 현관문 안쪽의 공간뿐이다.217
그럼에도 불구하고 사람들을 적극적으로 유인하기에 충분할 만큼 매력적이어야 하는 상업성에 기반하여, 단위세대 내부는 고급 마감재와 최신 인테리어, 최첨단 설비들로 무장되어 있다.218 아파트의 상품화가 진전될수록 대규모 건설업체들 간의 상품 경쟁 은 치열해지지만,219 상품경쟁 국면에서 주택업체들이 수요자들의 선호를 끌기 위해 무엇보다 노력한 것은 모델하우스의 단위세대에 집중한 “전용공간의 고급화 및 충실 화”220 였던 것이다.
216 박철수, 현재성을 갖는 과거 - 설계관행의 출발점, 공간, 2003년 9월호, p.101.
217 모델하우스라는 전시공간의 특성상, 일반적인 거주자들의 주거에 대한 가치관을 전용공간인 단위세대 내부로 한정시키는 결과를 낳기도 하였다.
218 그리고 이들 대부분에는 실제 아파트에는 제공되지 않는다는 작은 문구가 붙여 있다.
219 수도권 신도시를 비롯한 대규모 택지개발지구들에서는 1987년부터 도입된 민간합동개발방 식에 의해 공동주택단지개발사업에 다수의 민간건설업체들이 동시에 참여하는 상황이 전개되면서 업체 간의 상품경쟁이 치열해졌다.