Dalam Prespektif Sosial
6.2. Konsep Penanganan
[104]
tidak menginginkan hal tersebut terjadi. Upaya penanganan harus segera dilakukan agar Negara ini terhindar dari kebangkrutan.
Dalam kupasan ini disajikan suatu konsep pembangunan hunian vertikal melalui pendekatan kemasyarakat (sosiologi arsitektural), seperti kita ketahui bahwa antara bangunan sebagai lingkungan binaan selalu berinteraksi dengan masyarakat penghuninya. Menurut ilmu sosial interaksi antara lingkungan binaan dan manusia dapat tercipta pengembangan masyarakat, seperti disampaikan oleh seorang sosiolog Perancis Frederik Le Play, bahwa pengembangan sosial budaya itu dipengaruhi oleh lingkungan fisik. Melalui rekayasa sosial dalam pembangunan hunian dapat membentuk kawasan permukiman yang produktif dan handal.
Perkembangan kota-kota besar saat ini, menunjukkan suatu fenomena terjadinya degredasi daya dukung, sebagai gambaran dari kasus kawasan Cigugur Tengah Cimahi pada tahun 1985 memiliki daya dukung untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya, bahkan kawasan tersebut surplus yang akhirnya mampu memberikan pelayanan untuk kawasan di luarnya, hasil pertanian pada kawasan tersebut didistribusikan pada kawasan lain, namun tahun demi tahun kemampuan kawasan untuk mendukung penghuninya semakin menurun, dan sekitar awal tahun 1990 an, kawasan tersebut mulai deficit sampai dengan tahun 2002 ternyata kawasan tersebut tidak mampu lagi mendukung penghuninya, beberapa kebutuhan dasar semakin hari semakin berkurang, air bersih manjadi antrian sepanjang hari, bahkan kawasan tersebut semakin hari diserang polusi yang datang dari pabrik dan kendaraan yang mengantri dengan kemacetannya. Tidak ada ruang yang berfungsi menetralkan CO2 yang ditimbulkan oleh kawasan, CO2 menjadi bagian yang mengikis kesehatan masyarakatnya. Melangkah pada tahun 2008 ini, dapat dikatakan bahwa kawasan tersebut menjelang sekarat. Bila fenomena ini terus berlanjut pada tingkat kota, maka akan menjadikan kota mati, dan meningkat lagi pada tingkat negara maka negara ini mati/bangkrut (nauzubillah minzalik).
2. Intensifikasi kawasan, membangkitkan nilai kawasan untuk meningkatkan produktifitas kawasan melalui infrastruktur permukiman yang handal.
Kedua poin konsep di atas dapat diilustrasikan ibarat ayam bertelur emas, maka masyarakat sebaiknya memelihara ayamnya agar dapat menghasilkan telur emas yang baik, telurnya yang dijual bukan ayamnya. Ayam bertelur emas ini ibarat tanah masyarakat diperkotaan, namun kondisinya yang tidak tertata dengan baik, bahkan cenderung menurun terus kualitasnya.
Peluang keberhasilan konsep tersebut dilihat dari akar budaya masyarakat Indonesia yang lebih mengedepankan konsep gotong-royong, diharapkan dengan terciptanya kawasan permukiman yang handal, mampu mendorong kawasan yang lebih produktif, kawasan produktif menciptakan lahan yang produktif, dan pada akhirnya membangun masyarakat produktif.
Konsep penataan kembali Perumahan Kumuh di perkotaan, melalui peningkatan ekonomi rakyat merupakan kunci dalam penanganan yang berkesinambungan, baik sebelum, saat sampai dengan sesudah penanganan.
Pola ekonomi kawasan adalah kawasan tersebut mampu menciptakan peluang usaha baik dalam bentuk usaha perumahan, sebagai rumah sewa, atau fungsi komersial lain. Sehingga penanganan kawasan tersebut tidak hanya mewadahi perumahan sebatas tempat tinggal saja, namun harus sinergi dengan aktifitas lainnya yang mewadahi pemenuhan kehidupan dan perikehidupan. Tingginya nilai lahan pada kawasan kumuh perkotaan, harus mampu dikelola secara optimal. Perencanaan Mix use kawasan merupakan tuntutan dasar dalam penanganan kawasan kumuh, yaitu melalui penggabungan dan kombinasi diantara Perumahan, Ruang Usaha Perdagangan maupun Perkantoran, serta fungsi sosial lainnya (dalam hal ini termasuk fasilitas pendidikan). Konsep Perbaikan perumahan kumuh tanpa harus mengsusur penduduk lama, masih merupakan isu yang masih relevan, namun penanganan yang telah dilakukan saat ini masih belum optimal, bahkan hasil dari pembangunan kawasan kumuh lebih terlihat pada aspek fisik saja, belum mampu mengangkat kesejahteraan masyarakat.
Tahap awal dalam penanganan model Penataan Kembali Kawasan Kumuh melalui Keswadayaan Masyarakat (KM) adalah upaya melembaga masyarakat dengan menyatukan masyarakat yang menguasai lahan, yaitu kelompok penghuni lama dalam suatu wadah/lembaga yang memiliki aset kawasan, aset lahan masyarakat yang telah disatukan sebagai aset bersama (community asset), selanjutnya dipegang oleh satu badan yang dibentuk bersama, Badan ini kelak dapat diperankan oleh masyarakat profesional badan ini dinamakan sebagai Badan Penyerta Modal (BPM). Dalam pembentukan badan ini tentunya peran besar dari Pemerintah Daerah (Kota/Kabupaten) memegang peran besar sebagai fasilitator. Penyatuan lahan masyarakat sebagai modal pada prinsipnya masih sejalan dengan aturan yang ada, yaitu PP No.
[106]
80/99 tentang Kasiba dan Lisiba BS, dimana pada pasal 20, dinyatakan
“konsolidasi lahan masyarakat untuk selanjutnya diganti dengan lahan baru, atau unit rusun”. Dalam konteks pendekatan model Keswadayaan Masyarakat istilah “penggantian” (diganti; dalam konteks PP tersebut) diganti dengan Lembaran Saham, yang memiliki nilai sesuai dengan pengaturan tersendiri, dimana surat ini merupakan surat berharga yang nantinya dapat diagunkan ke Bank maupun dapat diperjual-belikan termasuk dapat diwariskan, dengan harapan surat ini mampu berperan seperti sertifikat Hak Milik Atas Tanah.
Penggalangan potensi ekonomi masyarakat tersebut harus mampu dengan mudah dan secara rutin memberikan manfaat yang dapat dirasakan langsung oleh masyarakat, dalam kajian ini banyak pendekatan yang dapat dilakukan, baik melalui cara Konvensional maupun Syariah. Menarik untuk diterapkan dan berpotensi untuk dikembangkan lebih lanjut yaitu dengan menerapkan
“Likuiditas Saham Syariah” yang sangat bergantung kepada fluktuasi bagi hasil, tiga kriteria sah-nya Saham Syariah, yaitu:
1. Dikeluarkan oleh lembaga yang bersih, sehat, dan transparan baik itu oleh Perseroaan Terbatas, Bank/Lembaga Keuangan Konvensional, atau Koperasi.
2. Saham syariah dijual at maturity par value-nya (harga nominal pelunasan jatuh tempo) dipasar perdana
3. Pengembaliaannya didukung dengan penetapan aktiva produktif spesifik perusahaan yang mengeluarkan saham.
Dalam penggalangan usaha disektor perumahan dan sarana komersial dikawasan kota, tentunya sangat diperlukan untuk mengantisipasi kekuatan- kekuatan pesaing yang juga berkembang disekitar kawasan. Pola penyatuan modal masyarakat dalam bentuk lahan di satu hamparan kawasan strategis diperlukan suatu mekanisme yang harus berkenan diseluruh masyarakat serta mekanisme yang menjamin keamanan usaha masyarakat, karena akan melibatkan banyak masyarakat dalam satu kawasan dalam satu lembaga akan berhadapan dengan konsumen, baik itu calon penyewa unit rumah maupun penyewa unit toko atau kantor, diperlukan suatu perangkat dalam bentuk perjanjian, yang mengatur jelas hak dan kewajiban masing-masing. Menurut Martono Mardjono (Republika), seorang praktisi hukum Perbankan Syariah, ada sembilan syarat substansial agar perjanjian yang dibuat memiliki nilai ibadah. meliputi:
1. Niatkan perbuatan kita sebagai ibadah kepada Tuhan Yang Maha Esa.
2. Dalam membuat perjanjian, kedua belah pihak harus memandang keduanya setara kedudukannya
3. Perjanjian itu harus dipandang sebagi wujud kerjasama (ta’awun)
4. Objek yang diperjanjikan harus jelas dan halal
5. Para pihak harus lebih saling mendahulukan kewajiban
6. Isi perjanjian harus benar-benar adil dan para pihak terkait tidak boleh saling menekan satu sama lain
7. Para pihak terkait harus saling ridho
8. Terjadinya resiko diluar kesalahan para pihak menjadi tanggungan bersama
9. Apabila dalam pelaksanaan perjanjian tersebut terdapat sengketa, penyelesaian harus dilakukan berdasarkan syariat Islam.
Sedangkan berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata menetapkan empat syarat bagi syahnya suatu perjanjian, yaitu:
1. Adanya kesepakatan
2. Para pihak terkait yang berkemampuan secara hukum untuk melakukan hukum
3. Ada objek yang jelas diperjanjikan
4. Perjajian dibuat karena adanya sebab yang dibenarkan menurut undang- undang.
Dalam menjalankan saham di atas, baik yang berbasis Syariah maupun Konvensional, harus dilakukan perjanjian antara masyarakat yang saling melakukan penyatuan modal dalam bentuk lahan dengan memenuhi persyaratan substansial yang dibungkus dengan sarat formal menurut KUH Perdata 1320. Melalui pendekatan ini diharapkan perbaikan perumahan kumuh tidak saja hanya meningkatkan fisik lingkungan akan tetapi lebih dari pada itu untuk lebih meningkatkan ekonomi masyarakat yang akan diikuti oleh peningkatan sosial dan kesejahteraan masyarakat secara merata.
Target fisik penataan Rumah Susun Sederhana Sewa merupakan suatu tujuan antara, yang justru target utamanya adalah membangun masyarakat dalam bentuk peningkatan ekonomi masyarakat secara nyata. Alternatif pembangunan pengadaan perumahan susun, bagi penduduk berpenghasilan rendah di lingkungan perkotaan sudah mutlak adanya, karena tidak dapat dipaksakan pola perdesaan diterapkan di perkotaan, dimana harga lahan sangat tinggi, selain itu juga ketersediaan lahan sangat terbatas. Hal ini akibat dari ketimpangan antara kebutuhan rumah yang meningkat sangat pesat, sedangkan lahan di perkotaan semakin hari semakin sangat terbatas dan mahal. Sehingga apabila pembangunan perumahan murah dilaksanakan jauh dari pusat kota merupakan juga suatu kendala bagi penduduk yang berpenghasilan rendah dengan biaya transportasi yang mahal serta waktu tempuh yang cukup lama.
[108]
Gambar 1. Model penangannan kawasan kumuh Cigugur Tengah Cimahi