Sebagai Solusi Perumahan Rakyat
8.1. Latar Belakang
[114]
[8] Peranan Dukungan Fiskal dan
Pembiayaan Rusuna
Kedelapan tahap tersebut secara umum dikenal dengan istilah SIDCOM. Bila seluruh komponen biaya tadi diperhitungkan maka harga jual rumah susun sederhana milik menimbulkan gap yang lebih besar dengan daya beli masyarakat yang menjadi target grup. Untuk itu diperlukan insentif dalam proses pembangunan rusunami, umumnya insentif yang dapat dirasakan langsung bahkan diperhitungkan adalah insentif yang dikeluarkan pada tahap Design dan Construction, tahap sebelum dan sesudah belum menjadi pertimbangan dalam perhitungan investasi pada rusunami.
Proses penyediaan rusunami yang identifikasi sebagai delapan tahapan dalam penyediaan rumah susun, merupakan aktivitas yang memberikan konsekuensi biaya produksi rusunami. Pada setiap penanganan tersebut akan menentukan tingkat keberhasilan dari program penyediaan rusunami. Tingkat keberhasilan penyediaan dan pembangunan rusunami, tidak hanya diukur dari terselenggarakannya sejumlah program pembangunan fisik dari rusunami, namun ketepatan penyediaan dengan indikator tercapainya sasaran, dalam hal ini kelompok sasaran yang menjadi target pembangunan, juga terpenuhinya kebutuhan akan perumahan perkotaan yang langsung disikapi oleh masyarakat secara positive. Insentif pada fisik bangunan masih merupakan komponen pembiayaan yang menentukan yerhadap besaran harga jual dari rusunami.
Insentif pada Tahap Survey dan Investigation
Manfaat dari penyediaan perumahan susun dengan sistem milik di perkotaan adalah suatu uapaya pemenuhan kebutuhan dasar manusia pada sektor papan, setelah sandang dan pangan. Sebagaimana diketahui bahwa sebagian besar backlog perumahan berada di perkotaan. Artinya sekitar 2,4 juta kepala keluarga di perkotaan belum memiliki tempat tinggal serta 3,1 juta kepala keluarga tingga dikawasan tidak layak huni. Permasalahan utama adalah biaya untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak huni di kota-kota besar, bukanlah sesuatu yang murah dan mudah akibat dari rendahnya daya beli masyarakat secara umum serta ketersediaan lahan untuk pembangunan yang semakin mahal dan semakin terbatas. Untuk itu upaya penyediaan percepatan penyediaan perumahan di perkotaan melalui rusunami adalah suatu kebijakan dalam rangka memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Rusunami ditujukan bagi penyediaan tempat tinggal bagi kelompok masyarakat yang berpenghasilan rendah, yaitu mengacu pada Permen Pera No. 7/07, bahwa kelompok sasaran yang berpenghasilan antara Rp. 2,5 juta sampai dengan Rp.
4,5 juta, yang mana dalam Permen tersebut dibagi dalam dua kelompok sasaran yaitu kelompok sasaran 1 dan kelompok sasaran 2. Dengan batas angka pendapatan per bulan sekitar Rp. 3,5 juta. Artinya kemampuan cicilan atau daya beli masyarakat yang menjadi target adalah Rp. 800.000,- sampai dengan Rp.
1.500.000,-, dengan batas tengah Rp. 1.100.000,- per bulannya. Besaran tersebut
[116]
adalah untuk kebutuhan perumahan, termasuk didalamnya untuk biaya-biaya operasionalisasi dan maintenance bangunan, aspek biaya ini dalam rumah susun menjadi komponen yang harus diperhitungkan karena terdapat bagian-bagian bersama, system bangunan yang satu dengan yang lainnya merupakan satu kesatuan.
Apakah daya beli tersebut sesuai dengan besarnya biaya investasi dalam penyediaan rusunami, untuk menjawab hal tersebut tentunya tidak cukup dengan membandingkan antara biaya konstruksi yang diperlukan dalam proses pembangunan dari proses perencanaan sampai dengan biaya konstruksi, ada beberapa komponen biaya yang diperlukan dan menjadi bagian yang tidak dapat dipisahkan dengan nilai investasi rusunami, yaitu biaya yang diperlukan pada saat proses penyusunan rencana umum, kelayakan serta perolahan lahan. Tahap ini sangat menentukan tingkat keberhasilan pasar dari program penyediaan rusunami. Sebagian besar pengembang tahapan ini menjadi kunci keberhasilan dalam sistem pemasaran.
Kunci pada tiga tahapan awal tersebut merupakan bagian dari studi kelayakan apakah pasar sudah betul-betul memerlukan rusunami, apakah ada kompetiter lain yang memungkinkan keberadaan rusunami tersisihkan, dikarenakan pasar masih mampu menyediakan perumahan dengan memiliki nilai ekonomis yang lebih tinggi. Sebagai gambaran pembangunan rusunami dapat mengalami kegagalan besar bilamana disekitar rusunami terdapat pembangunan RSH, maka RSH merupakan faktor kompetiter utama, karena dengan harga yang relative lebih rendah dibandingkan dengan rusunami sekalipun tersubsidi, maka masyarakat akan lebih memilih untuk mengakses RSH dibandingkan dengan rusunami.
Faktor lokasi memegang peran penting terhadap keberhasilan dari pasar rusunami, dan lokasi yang diminati umumnya harga lahannya pun tinggi, hal ini yang dapat memebrikan nilai tambah dari pendekatan harga, pada rusunami bila dibandingkan dengan pembangunan RSH, pembangunan rusunami untuk setiap unit tipe 36 pada rusunami 20 lantai hanya mengkonsumsi sekitar 8 – 9 m2 luas lahan, dibandingkan dengan pendekatan RSH yang mengkonsumsi lahan per unit minimal 60 m2. Atau dengan luas lahan yang sama antara RSH 36 dan Rusunami 36, perbandingan daya dukung lahannya adalah 1 : 7, satu RS untuk 7 Rusunami.
Hal lain yang didapat tentunya adalah luas ruang terbuka pada kawasan rusunami akan lebih besar, hal ini akan lebih sejalan dengan amanat Undang-undang No.
26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dimana setiap kota disyaratkan memiliki ruang terbuka hijau minimal 30%.
Namun untuk mencapai proses tersebut memerlukan suatu penelaahan pasar yang tidak sedikit membutuhkan biaya, bila dilakukan oleh pengembang tentunya biaya tersebut akan dibebankan kepada konsumen atau harga jual.
Namun bila komponen biaya tersebut tidak pernah diperhitungkan kedalam biaya
investasi penyediaan perumahan susun milik, maka pengembang enggan dan ragu untuk memulai, karena kondisi pasar yang tidak terdefinisi, dua hal yang mungkin terjadi pada kondisi pasar tidak terdefinisi, yaitu rendahnya peminat rusunami dikarenakan ketidak sesuaian antara pasar dan rumah. Ketidak sesuai tersebut dapat berupa gap antara harga rusunami dan daya beli masyarakat, masih tumbuhnya kompetiter RSH dengan harga yang lebih menjanjikan dibandingkan dengan harga Rusunami, sehingga pasar lebih memilih RSH, atau adanya gap sosial ekonomi, dimana tinggal di rusunami menjadikan biaya hidup lebih mahal, dan hal ini tidak pernah terdefinisikan, sebagai gambaran bahwa ketentuan perbankan bahwa daya beli masyarakat sebesar 1/3 pendapatan adalah besarnya cicilan atau sewa. Faktanya bahwa biaya OM untuk tinggal di rumah susun meningkat lebih besar dibandingkan di RSH, sehingga biaya untuk perumahan akan lebih dari 1/3 dari pendapatan, dan hal ini yang menjadikan terjadinya pergeseran penghuni pada rusun secara umum. Dengan beban 1/3 ditambah dengan biaya OM tersebut, umumnya kehidupan kelompok sasaran menjadi lebih berat. Hal ini perlu dilakukan kajian yang lebih mendalam, sehingga akan didapatkan angka target kelompok sasaran yang lebih tepat dengan memperhitungkan seluruh aspek pembiayaan dalam penyediaan rusunami.
Delapan tahapan secara umum dapat dirumuskan menjadi enam yaitu: survai, investigasi, disain, konstruksi, operasionalisasi, dan maintenance/perawatan (SIDCOM).
Pada tahap pra-pembangunan beberapa alternative insentif yang mungkin dilakukan, melalui pertimbangan sumber daya yang ada perlu dilakukan dengan pendekatan sebagai berikut:
1. Penyediaan peta kebutuhan perumahan perkotaan, yang digunakan oleh pengembang dalam pembangunan rusunami, sehingga pengembang tidak perlu lagi melakukan studi kelayakan berkaitan dengan pembangunan, karena pemerintah sudah menjamin dengan adanya peta kebutuhan perumahan tersebut. Peta kebutuhan tersebut agar memiliki power tentunya perlu ditidak lanjuti menjadi Peraturan Daerah yang disahkan oleh DPRD.
Pada proses penyediaan peta kebutuhan perumahan perkotaan tersebut, perlu dilakukan pengkajian secara komprehensif dan digunakan sebagai Road Map pembangunan rusunami kota. Konsekuensi pembiayaan tersebut menjadi nilai insentif dalam proses penyediaan rusunami.
Pada tahap ini pelu dukungan rugulasi yang tegas, sehingga mendorong masyarakat kota menerima untuk tinggal di rumah susun karena tidak ada alternative lain. Pendekatan seperti ini, merupakan salah satu metoda dalam sosialisasi membangun dan mengubah pola struktur budaya masyarakat perkotaan, karena untuk tinggal di perkotaan nilai lahan sudah banyak bergeser, tanah di perkotaan bukan lagi menjadi barang investasi untuk produksi pertanian, akan tetapi menjadi investasi untuk produksi jasa,
[118]
dimana bila dibandingkan antara aktivitas jasa dan pertanian, peran lahan menjadi tidak langsung, sehingga untuk menampung kegiatan jasa sebanyak mungkin diupayakan mengkonsumsi lahan seminimal mungkin, hal ini bertolak belakang dengan fungsi lahan untuk pertanian, dengan menguasai lahan sebesar mungkin membuka peluang memperbesar produsi pertaniannya.
Melalui peta kebutuhan perumahan kota, diharapkan setiap bagian dan wilayah kota sudah memiliki status, yang menyangkut peruntukan, ketinggian, jenis rusun, luas rusun, serta sarana dan prasarana yang mendukung terbentuknya satuan sistem permukiman yang memungkinkan tumbuh dan berkembangnya masyarakat yang lebih madani, yaitu kawasan perumahan yang memberikan peluang pertumbuhan mendasar dari manusia yaitu sosial, ekonomi, dalam menyongsong masa depan yang lebih gemilang dan sejahtera.
Disadari atau tidak bahwa peyediaan peta kebutuhan perumahan akan menjadi kendali sistem ruang (spatial sistem), yang mampu membangun sistem perekonomian yang lebih seimbang, dan hal ini akan berangsung- angsung terbentuknya sistem ruang kota yang lebih tertata, serta sebagian dari aspek untuk mengendalikan harga tanah di perkotaan, yang cenderung terus meningkat dan tidak terkendali, tanah di perkotaan saat ini menjadi santapan empuk bagi spekulan-spekulan tanah dalam mencari keuntungan, yang tentunya merugikan pada sektor penyediaan perumahan, dan hal yang menjadikan rumah di perkotaan saat ini semakin mahal dan jauh meninggalkan daya beli masyarakat.
2. Tidak lanjut dalam proses penyediaan Peta kebutuhan perumahan adalah, terciptanya blok-blok kawasan perumahan yang menjadi prioritas penanganannya, penciptaan blok-blok tersebut akan mendorong kebutuhan penyusunan rencana kawasan perumahan yang lebih tertata secara sehat dan estetik. Namun sebagaimana diketahui bahwa blok-blok kawasan perkotaan yang akan menjadi kawasan rusun tersebut, fakta dilapangan sebagiannya merupakan kawasan yang sudah terbangun dan di bawah penguasaan masyarakat. Pada tahap ini mendorong regulator untuk menindak lanjuti menjadi pembentukan KASIBA dan LISIBA, yang akhirnya bahwa KASIBA dan LISIBA tersebut harus juga dijadikan Peraturan Daerah. Pada tahap ini sangat dimungkinkan untuk berkembang pada pendekatan Land Sharing dan Konsolidasi Tanah. Peran berbagai lembaga dan stakeholder dalam menyiapkan program ini diperlukan, dalam bentuk lintas instansi perlu ditindak lanjuti, agar penyediaan rusunami kelak tidak menjadi monumen dari gerakan 1000 Tower. Untuk itu perlu segera disiapkan pembentukan lembaga dan regulasi baru yang lebih mendukung, yang diperkuat oleh sumber daya yang professional. Pada pendekatan ini beberapa
izin dalam penyediaan perumahan susun milik sekaligus dapat dipangkas, seperti izin prinsip dan izin lokasi, karena mekanisme dalam KASIBA dan LISIBA sudah dapat tercover.
3. Kebijakan pasar lahan perlu dipersiapkan sebagai bagian dari insentif dalam penyediaan rusunami. Seperti pada uraian di atas bahwa seluruh komponen pada tahap awal bermuara pada penyediaan lahan yang tepat lokasi dan tepat pasar. Suatu kondisi lahan yang sudah terdefinisi pada akhirnya akan mendorong pertumbuhan lahan yang diminati oleh para spekulan tanah.
Untuk itu perlu dibentuk mekanisme yang mengatur pasar lahan untuk perumahan.
Bentuk insentif pada tahap awal ini lebih menentukan terhadap tingkat keberhasilan dalam penyediaan perumahan susun, ukuran keberhasilan tersebut dicapai bilamana, antara rumah yang disediakan sesuai dengan daya beli masyarakat, bahwa rumah yang disediakan merupakan satu-satunya solusi yang tepat untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak huni, sehingga tidak menumbuhkan kembali alternative lain yang memiliki kekuatan sama sehingga menciptakan distorsi pasar. Dalam pasar property nilai komersialisasi menjadi kekuatan besar dalam keberhasilan bagi pengembang maupun masyarakat pemiliknya. Artinya bahwa pengembang akan mendapatkan keuntungan yang besar dalam proses penyediaan perumahan tersebut juga masyarakat akan merasakan keuntunganya, demikian pula dengan memiliki dan meninggali rumah tersebut, pada tahap tersebutlah tingkat keberhasilan property dicapai.
Pada proses awal, pasar umumnya tidak memahami keuntungan atau konsekuensi biaya yang ditimbulkannya. Gambaran secara umum, bahwa proses awal dalam dunia produksi dapat digolongkan sebagai biaya maketing, dimana proses marketing itu dilakukan tidak hanya pada saat barang itu jadi, tapi pada saat barang itu diciptakan, dimana produsen akan terlebih dahulu membaca kebutuhan pasar terhadap produksi kedapan. Seperti pada penggunaan Hand Phone, bahwa upaya marketing dengan pengiklanan tidak cukup, akan tetapi kebutuhan masyarakat akan hand phone tersebut pada awalnya dilakukan pengkajian. Dan tentunya biaya proses pengkajian awal ini bila harus dilakukan oleh pengembang akan sangat berat, untuk itulah peran Pemerintah menjadi sangat dominan karena perumahan masyarakat berpenghasilan rendah merupakan sektor public, yang menuntut peran Pemerintah lebih utama dibandingkan dengan swasta.
Bila penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah ini diserahkan swasta sepenuhnya tanpa intervensi Pemerintah, maka harga rumah akan menjadi lebih mahal dan jauh dari keterjangkauan. Seperti keberadan hand phone sudah melalui studi kelayakan pasar yang cukup panjang, demikian halnya keberadaan rusunami apakah diperlukan proses kajian pasar seperti produk lain
[120]
dan bila diperlukan siapa yang harus melakukan, tentu kajian awal tersebut tidak hanya menyangkut soft ware akan tetapi hard ware diperlukan juga kajian, penentuan luasan atau tipe unit, penetuan jumlah lantai bangunan, penentuan jumlah unit maksimum perlantai, penentuan kepadatan penghunian tiap lantai dan blok bangunan, harus melalui suatu pengkajian diawal.
Insentif pada Tahap Design dan Construction
Pada tahap rancang bangun rusunami merupakan aspek pembiayaan yang sangat terukur karena bersentuhan dengan fisik, untuk itu agar mendapatkan suatu hasil yang memenuhi ketentuan kehandalan bangunan; keselamatan, kesehatan, kenyaman dan kekuatan bangunan maka pada tahap perencanaan dan perancangan bangunan harus dilakukan dengan mengacu pada ketentuan- ketentuan yang berlaku seperti SNI, baik yang menyangkut SNI kekuatan structural, utilitas, maupun bagian pengisi (infill wall), demikian halnya pengaturan tentang ventilasi, pencahayaan serta pengaturan orientasi bangunan agar tetap memenuhi ketentuan kehandalan bangunan.
Sektor yang memungkinkan diberikan insentif pada tahap ini adalah insentif pada aspek administrasi dan aspek fisik. Aspek administrasi meliputi insentif perpajakan, BPHTB, sertifikasi lahan atau hunian sarusun, akad kredit, PPAT (insentif fiskal). Sedangkan pada aspek fisik meliputi insentif pada biaya perencanaan, perizinan, bangunan dan PSU serta lahan. Dari hasil kajian terlihat bahwa insentif pada komponen biaya adminstrasi lebih kecil pengaruhnya dibandingkan dengan insentif yang diberikan pada sektor perencanaan dan perancangan. Insentif yang diberikan pada aspek administrasi mampu menurunkan harga jual sebesar 15% sedangkan insentif yang diberikan pada aspek fisik mampu menurunkan biaya sampai dengan 34% dari biaya real pembangunan rusunami, seperti terlihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Pengaruh insentif terhadap biaya investasi
Aspek Biaya pada Unit Sarusunami T.36
Komponen Biaya Prosentase Pengurangan biaya (%) Harga KPR
Rp. 163.123.343,-
Target Grup Rp. 7.140.359,-
Besarnya Insentif Administrasi 1. PPN
2. BPHTB 3. Sertifikat/HM 4. Akad Kredit 5. PPAT
15%
Rp. 138.120.734,- 20%
Rp. 5.692.989,- Angsuran per bulan Rp.
1.897.663,-
15%
Rp. 25.002.609,- Sama dengan uang muka Fisik 1. Perencanaan
2. Perizinan 3. PSU 4. Lahan
34%
Rp. 107.712.833,- 47%
Rp. 3.770.319,- Angsuran per bulan Rp. 1.256.773,-
34%
Rp. 55.410.510,- Uang Muka lebih rendah
Rp. 16.305.305,-
Melihat pada table hasil analisa di atas terlihat bahwa, insentif dalam bentuk fisik yang meliputi perencanaan, perizinan, PSU dan lahan lebih banyak membantu masyarakat, dengan penurunan harga KPR mencapai 34% dibandingkan penurunan KPR akibat subsidi adminstrasi yang hanya mencapai 15% artinya kurang dari 50% dampak insentif pada fisik bangunan. Selain itu insentif yang diberikan pada fisik bangunan dapat juga meringankan uang muka dan angsuran bagi masyarakat, yaitu besarnya penurunan uang muka hanya 64% dari pembayaran normal tanpa subsidi maupun pada uang muka bangunan yang diberi insentif pada aspek administrasi.
Uang muka yang dikeluarkan pada bangunan yang tidak mendapatkan insentif sebersar Rp. 47.000.000,- sedangan uang muka yang dikeluarkan pada bangunan yang mendapatkan insentif administrasi sebesar Rp. 25.000.000,- dan uang muka yang dikeluarkan pada bangunan yang mendapatkan insentif pada sektor fisik uang muka yang dikeluarkan sebesar Rp. 16.000.000,-. Jelas bahwa dukungan insentif pada fisik bangunan memberikan dampak yang sangat signifikan terhadap daya beli masyarakat. Namun timbul pertanyaan, bagaimana sumsidi tersebut dapat diberikan tanpa harus membebani anggaran Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah.
Dalam sektor perencanaan insentif tidak langsung dapat diberikan tanpa harus mengabaikan aspek-aspek perencanaan inti, yaitu melalui penyediaan Disain Prototipe, tentunya dengan penyediaan Disain Prototipe ini tidak mengabaikan aspek keselamatan serta aspek kesesuaian dengan kondisi lokal seperti penyelidikan tanah yang berkairan erat dengan kekuatan pondasi bangunan serta penyesuaian disain dengan koteks lokal. Artinya biaya perencanaan tidak perlu dipangkas total, akan tetapi tetap disediakan sejauh untuk penyiapan site dan mengsingkronkan dengan kondisi budaya.
Tampaknya Prototype Disain merupakan solusi yang akan berbenturan dengan daerah, mengingat daerah menginginkan keunikan dari bangunan yang didirikan di daerahnya, namun demikian, bilamana kita masih harus membangun sambil menyediakan perencanaan, pada saat ini masih kurang tepat berkaitan dengan besarnya kebutuhan rumah di perkotaan, karenan proses perencanaan yang sama sekalipun memerlukan sumber daya dan waktu yang tidak sedikit.
Komponen kegiatan perencanaan dan perancangan dalam penyediaan rusunami, memberikan kontribusi pembiayaan yang cukup tinggi, yaitu sekitar 3% – 4%
dari nilai investasi fisik bangunan, atau rata-rata biaya perencanaan untuk satu blok bangunan rusunami 20 lantai, tipe 36 m2 dalam satu blok dengan jumlah hunian 228 unit membutuhkan biaya perencanaan sekitar Rp. 600 juta sampai dengan Rp. 700 juta, angka ini setara dengan 6 unit hunian, atau 2% dari nilai jual rusunami. Bilamana subsidi perencanaan dapat dilakukan maka dari target pembangunan rumah susun sampai dengan 2011 sebanyak 249.926 unit akan
[122]
bertambah sebanyak 5.000 unit, tentunya jumlah yang cukup besar dari total target pembangunan dan percepatan pembangunan rumah susun 1000 tower.
Insentif pada aspek perzinan lebih membutuhkan peran daerah untuk melaksanakannya. Fungsi perizinan memiliki landasan dalam menegakkan keteraturan dan ketertiban dalam pembangunan, yang sekaligus memiliki nilai ekonomis terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD), namun perlu ditekankan bahwa perizinan seyogyanya berfungsi sebagai alat kendali dalam pembangunan, dan aspek ini harus dapat digunakan sebagai landasan utama dalam pembangunan rusunami. Kontribusi izin terhadap nilai total investasi fisik bangunan mencapai 2.7% dari total biaya.
Insentif yang cukup besar dalam pembangunan rusunami adalah insentif untuk memenuhi PSU, yaitu sebesar 22% dari nilai investasi rusunami yang memenuhi kehandalan bangunan. Dampak dari nilai investasi PSU ini adalah meningkatkan daya beli masyarakat, dampak insentif pada PSU menyebabkan harga bangunan sarusun meningkat 15% dari harga jual bangunan yang PUS nya diberikan insentif.
Lahan merupakan pada rumah susun memiliki nilai kontribusi sebasar 5% untuk menurunkan harga jual sarusun, nilai tambah dari lahan pada rusunami adalah efektifitas konsumsi lahan yang lebih tinggi dimana rata-rata setiap unit sarusun tipe 36 m2 hanya mengkonsumsi lahan seluas 8 m2, dengan ketentuan Building Coverage mencapai 30%, artinya efisiensi lahan tersebut juga diimbangi dengan terbukanya pengembangan ruang terbuka hijau perkotaan.
Bila ditinjau dari aspek konsumsi lahan rusunami 20 lantai dengan tipe 36 dibandingkan dengan RSH tipe 36 lahan 60 m2, pendekatan rusunami jelas memiliki keunggulan, namun demikian kunci keunggulan tersebut dapat saja sirna bilamana pendekatan perencanaan kawasan Rusunami memiliki tata rancangan site yang buruk. Untuk itu peran pengembangan rusunami pada pengembangan kawasan yang lebih luas merupakan aspek yang mendukung keberhasilan pembangunan rusunami.
Walaupun kontribusi terhadap reduksi harga KPR rusunami hanya 5%, namun dalam proses penyediaan lahan merupakan aspek yang paling kompleks. Hal ini perlu dilakukan pengkajian yang lebih mendalam dalam aspek penyediaan lahan, mengingat lahan di perkotaan semakin hari semakin langka dan harganya teruis meningkat.
Kembali pada pembahasan dimuka bahwa penyediaan lahan melalui KASIBA dan LISIBA dapat merupakan solusi yang efektif dalam penyediaan rusunami, sekaligus penataan ruang perkotaan yang umumnya pada sebgian besar perkotaan di Indonesia belum tertata secara baik, ruang kota umumnya tumbuh secara spontan bukan dari perencanaan yang komprehensif.
Insentif terhadap Daya Beli Masyarakat
Daya beli masyarakat berpenghasilan rendah merupakan kendalan dalam merealisasi pembangunan rusunami, dimana menurut Peraturan menteri Perumahan Rakyat No. 7/Pemen/M/2007 kelompok sasaran untuk rumah susun milik adalah masyarakat yang berpenghasilan di atas Rp. 2,5 juta sampai dengan Rp. 4,5 Juta, dengan angka rata-rata penghasilan adalah Rp. 3,5 juta.
Dibandingkan dengan harga jual rusunami tanpa subsidi mencapai Rp.
160.000.000,- per unit artinya, kelompok sasaran yang dapat menjangkau rusunai adalah kelompok masyarakat berpenghasilan di atas Rp. 7.000.000,- per bulan, dengan anggsuran per bulan lebih dari Rp. 2,3 juta. Besarnya angsuran hampir mendekati angka penghasilan kelompok sasaran terendah yaitu Rp. 2,5 juta.
Sebagaimana uraian di atas, berbagai formula mencari bentuk subsidi dilakukan, seperti pemberian insentif pada aspek fisik dan administrasi, namun dengan insentif administrasi yang dilakukan melalui perhitungan didapat angka target grup masyarakat adalah Rp. 5,6 juta per bulan artinya melampaui target grup maksimum yang telah ditentukan dalam Permen yaitu sebesar Rp. 4,5 juta.
Peluang rusunami masih terbuka lebar bilamana kita lihat pada analisa insentif pada fisik bangunan, melalui insentif ini target grup yang cocok adalah masyarakat yang berpenghasilan Rp. 3,7 juta per bulan, angka ini mendekati angka tengah dari target grup yang dituangkan dalam Permen Pera 7/07. Perlu kiranya dilakukan kajian ulang terhadap prosentase kelompok sasaran yang ditargetkan dalam penyediaan rusunami, hal ini dikarenakan prosentase kelompok masyarakat berpenghasilan redah, jumlahnya masih sangat tinggi yaitu lebih dari 70%.
Tabel 2. Analisa efektifitas bentuk insentif
komponen biaya
Nilai
dasar sat ALTERNATIF bentuk subsidi Regulasi
1 insentif
adm
Insentif
fisik 50% Bunga
Uang Muka 8,206,532 rp 8,206,532 12,309,798 11,575,606 11,942,702 12,309,798 Permen Pera No.
03/PERMEN/M/2 007
- -
administrasi PPN - rp - - - - -
BPHTB 4,103,266 rp 4,103,266 - 4,103,266 2,051,633 4,103,266 srtfk 2,500,000 rp 2,500,000 - 2,500,000 1,250,000 2,500,000 Akad kredit 820,653 rp 820,653 - 820,653 410,327 820,653
PPAT 820,653 rp 820,653 - 820,653 410,327 820,653
anggsuran I 856,557 rp 856,557 794,438 747,055 770,747 794,438
investasi fisik Perencanaan 378,000 rp 378,000 378,000 - 189,000 378,000
Disain Prototipe Kepmen Kimpraswil No.
403/2002 Perizinan 4,516,611 rp 4,516,611 4,516,611 - 2,258,306 4,516,611
Bangunan 44,770,710 rp 44,770,710 44,770,710 4,770,710 44,770,710 44,770,710 perlu kajian lanjut harga lahan Lahan 32,400,000 rp 32,400,000 32,400,000 32,400,000 2,400,000 32,400,000 Suku bunga
bank 12 % 0 0 0 0 5
Subsidi selisih Bunga
Sumber Analisis oleh Arief Sabaruddin, tahun 2013